राज्य सरकारन नुकताच एक महत्त्वाचा निर्णय घेतलाय ज्यामुळे जमीन महसूल कायद्यात मोठा बदल करण्यात आलाय. या नव्या निर्णयानुसार आता शेतीच्या जमिनीवर घर किंवा इतर कोणतेही बांधकाम करण्यासाठी एनए म्हणजेच नॉन ग्रीकल्चर परवानगी घेण्याची गरज नाही. आतापर्यंत काय होतं तर शेतीची जमीन जर घर, दुकान किंवा इतर बिगर शेती कामासाठी वापरायची असेल तर जिल्हाधिकाऱ्यांकडून येणे परवानगी घ्यावी लागत होती. पण आता सरकारने या नियमात बदल करून ही परवानगी घेण्याची अट अनेक प्रकरणांमध्ये रद्द केली आहे. त्यामुळे बिगर कृषी वापरासाठी जिल्हाधिकाऱ्यांकडून स्वतंत्र परवानगी घेण्याची आवश्यकता देखील संपली आहे.
मुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस यांच्या सूचनेनंतर महसूल मंत्री चंद्रशेखर बावनकोळे यांनी हा महत्त्वाचा बदल केलाय. त्यामुळं हा बदल नेमका काय आहे? एनए म्हणजे काय? आणि या निर्णयानंतर शेतीच्या जमिनीवर जर का बांधकाम करायचं असेल तर त्यासाठीची नेमकी प्रक्रिया कशी असेल? याचीच माहिती आपण घेणार आहोत.
अकृषीत वापर/ नॉन ग्रीकल्चर म्हणजे काय?
सर्वसाधारणपणे जमिनीचा वापर हा शेतीसाठी केला जातो. पण जर ही जमीन निवासी औद्योगिक किंवा व्यावसायिक कारणांसाठी वापरायची असेल तर त्यासाठी कायदेशीर परवानगी घ्यावी लागते आणि यालाच येण म्हणजेच नॉन ग्रीकल्चर असं म्हटलं जातं यालाच मराठीत अकृषीत वापर असेही म्हणतात महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियमन 1979 नुसार जर शेतीची जमीन घर दुकान कारखाना किंवा इतर विकासासाठी वापरायची असेल तर संबंधित जिल्हा प्रशासनाची पूर्व परवानगी घेणं बंधनकारक होतं.
या परवानगीसाठी काही महत्वा महत्वाची कागदपत्र सादर करावी लागत होती त्यामध्ये सातबारा चा उतारा ज्यातून जमीन कोणाच्या नावावर आहे याची माहिती मिळते आठ अ उतारा आणि फेरफार उतारा ज्यातून मालकी हक्क आणि जमिनीत झालेले बदल समजतात तसच महसूल खात्याचे प्रमाणपत्र जर शासकीय नोंदी उपलब्ध नसतील तर यासोबतच तालुका जमीन अभिलेख कार्यालयाचा अधिकृत नकाशा कोर्ट स्टॅम्प सह सादर करावा लागत होता.
घर किंवा व्यवसायिक बांधकामासाठी इमारतीच्या आराखड्याच्या आठ प्रती द्याव्या लागत होत्या आणि ग्रामपंचायत किंवा महापालिकेच ना हरकत प्रमाणपत्र देखील आवश्यक होतं ज्यातून त्या विकास कामासाठी कोणताही अडथळा नाही हे स्पष्ट होतं त्यामुळे एनए ची प्रक्रिया खूप किचकट आणि वेळखाव मानली जात होती. या प्रक्रियेसाठी अनेक कागदपत्र जमा करावी लागत होती. विविध शासकीय कार्यालयांमध्ये वारंवार फेऱ्या माराव्या लागत होत्या आणि मंजुरी मिळण्यासाठी अनेक महिने वाट पाहावी लागत होती. त्यामुळे सामान्य जमीन मालकांसाठी ही प्रक्रिया त्रासदायक ठरत होती. परंतु सरकारच्या नव्या निर्णयानुसार आता शेत जमिनीवर बांधकाम करायचं असेल तर त्यासाठी स्वतंत्र येणे सनत घेण्याची गरज राहिलेली नाहीये.
त्यामुळे अकृषिक वापरासाठी जिल्हाधिकाऱ्यांकडून वेगळी परवानगी घेण्याची आवश्यकता संपली आहे त्यामुळे आता नगररचना विभाग किंवा स्थानिक प्राधिकरणाकडून मिळालेली बांधकाम नकाशा मंजुरी हीच येणे परवानगी म्हणून मान्य केली जाणार आहे सोबतच अकृषक कर आकारण्याची पद्धतही रद्द करण्यात आली आहे आता जमीन मालकांना फक्त एक रकमी रूपांतर अधिमूल्य भराव लागेल ही रक्कम भरल्यानंतर जमीन अकृषित वापरासाठी रूपांतरित करता येईल तसच स्वतंत्र सनत घेण ्या ची गरज देखील राहिली नाहीये परिणामी आता महसूल विभागाच्या नव्या कार्यपद्धतीनुसार बांधकाम आराखड्याची मंजुरी मिळाल्यानंतर त्यालाच येणे म्हणून मान्यता दिली जाणार आहे. त्यामुळे जमीन रूपांतर प्रक्रिया अधिक सोपी जलद आणि पारदर्शक झाली आहे.
एनए अट रद्द केली तर बांधकाम परवानगी कशी मिळणार?
याआधी अर्ज करताना जमीन धारकाला प्रथम जिल्हाधिकारी कार्यालयात येण्यासाठी अर्ज करावा लागायचा जिल्हाधिकारी हा अर्ज सात दिवसात तहसीलदारांकडे पाठवायचे त्यानंतर तहसीलदार आणि तलाठी मिळून अर्जदाराची खातर जमा चौकशी करायचे पर्यावरण किंवा विकास प्रकल्पांची अडथळे आहेत का हे तपासल जायचं सर्व अहवाल सकारात्मक आल्यास जिल्हाधिकारी येणे परवानगी मंजूर करायचे आणि ही माहिती तलाठी कार्यालयात नोंदवली जायची आणि जमिनीचा प्रकार अधिकृत रित्या बदलायचा पण
आता तुमच्या मनात हा प्रश्न आला असेल की येण्याची अट रद्द करण्यात आली आहे तर बांधकाम परवानगी कशी मिळणार तर त्याची प्रक्रिया आता सोपी करण्यात आली आहे बांधकाम परवानगीसाठी अर्जदाराला महाराष्ट्र प्रादेशिक नियोजन व नगररचना अधिनियमाने निश्चित केलेल्या संबंधित प्राधिकरणाकडे अर्ज करावा लागेल. जमीनधारक हा अर्ज नगरसेविका विभागाच्या बिल्डिंग प्लॅन मॅनेजमेंट सिस्टीम किंवा ऑटो डीसीआर या ऑनलाईन प्रणाली द्वारे करू शकतो.
अकृषिक वापरासाठी परवानगी देताना जमीन धारकाकडून एक रकमी रूपांतरण अधिमूल्य म्हणजेच कन्वहर्जन प्रीमियम भरून घेतला जाईल. ही रक्कम भरल्यानंतर संबंधित जमीन धारकाला बांधकाम परवानगी दिली जाईल. हे रूपांतरण अधिमूल्य भूखंडाच्या क्षेत्रफळानुसार आकारल जाईल 1000 चौरस मीटर पर्यंतच्या भूखंडासाठी जमिनीच्या चालू बाजार मूल्याच्या 0.10% 1001 ते 4000 चौरस मीटर पर्यंतच्या भूखंडासाठी 0.25% तर 4001 चौरस मीटर पेक्षा जास्त म्हणजे एक एकर पेक्षा जास्त क्षेत्रासाठी जमिनीच्या चालू बाजार मूल्याच्या 0.50% 50 टक्के इतका अधिमूल्य भरावा लागेल या प्रक्रियेत आणखीन एक दोन महत्त्वाचे बदल करण्यात आले आहेत पहिला म्हणजे बांधकाम परवानगी मिळताच महसूल विभागाच्या संगणकीय प्रणाली द्वारे सातबारा उताऱ्यात आपोआप फेरफार नोंद होईल.
अकृषिक कर पूर्णपणे रद्द करण्यात आलाय:
दुसरा म्हणजे 10 फेब्रुवारी 2026 पासून बिनशेती झालेल्या मिळकतींवर दरवर्षी आकारला जाणारा अकृषिक कर पूर्णपणे रद्द करण्यात आलाय त्यामुळे आता जमीनधारकांना असा कोणताही वार्षिक अकृषिक कर भरावा लागणार नाहीये या निर्णयामुळे जमीन रूपांतर प्रक्रिया अधिक सोपी आणि जलद होणार आहे तसच अकृषी कराचा त्रासही पूर्णपणे संपणार आहे. शासनाच्या या निर्णयामुळे महसूल विभागाच्या कामकाजात पारदर्शकता येईल आणि जमीन मालकांचा वेळ तसच प्रशासनाचा त्रास मोठ्या प्रमाणात कमी होईल.
यापूर्वी एनए मंजुरी मिळवण्यासाठी जमीन मालकांना अनेक महिने किंवा कधी कधी वर्षानुवर्ष वाट पाहावी लागत होती. मात्र आता फक्त रूपांतरण अधिमूल्य भरून जमीन अकृषिक वापरासाठी रूपांतरित करता येणार आहे. त्यामुळे ही प्रक्रिया अधिक सुलभ आणि वेगवान झाली आहे.
